Todavía no ha llegado a Madrid, pero ya está aquí dispuesta a que todos la destripeis con crueldad.
Le dedicamos la próxima entrada.
martes, 30 de junio de 2009
martes, 23 de junio de 2009
CERRAMOS POR VACACIONES
Ni vacaciones, ni nada. Tengo que acabar una tesina para el día 1 en materia de Arrendamientos Urbanos, que esperan en Madrid.
Por tanto y hasta ese día, haremos mutis por el foro, como se suele decir, pero luego prometo publicarla aquí, para todos.
Sed buenos.
Por tanto y hasta ese día, haremos mutis por el foro, como se suele decir, pero luego prometo publicarla aquí, para todos.
Sed buenos.
Las segundas residencias en España y sus Comunidades de Propietarios.
La mayoría de edificios de viviendas en España se rigen y organizan mediante la llamada Comunidad de Propietarios o forma en que deben convivir los vecinos, regulado en base a lo que se conoce como la "Ley de Propiedad Horizontal", que afecta a los edificios divididos en pisos, departamentos, locales y otras zonas con posibilidad de aprovechamiento independiente o comunal.
En la propiedad horizontal, confluyen las propiedades individuales de cada piso o local con el derecho a la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio (portal, escaleras, suelo, tejado, terrazas, patios, fachada, conducciones, instalaciones, canalizaciones y, en general, todos los elementos que sean indivisibles del conjunto).
A cada propietario le corresponderán también a título particular los anejos que expresamente hayan sido señalados como tales (garaje, trastero, etc.)
En caso de arrendamiento, usufructo, o cualquier otro derecho real quien responderá de todas sus obligaciones ante la comunidad de propietarios seguirá siendo siempre la persona propietaria, aunque haya cedido el uso de su propiedad a un tercero.
Por ello es tan importante para el propietario de un piso o local que comunique a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Porque en defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla -por encontrarse, por ejemplo, en el extranjero-, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto en el edificio, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
En consecuencia, es muy recomendable informar de nuestro domicilio al secretario de la comunidad, para evitar malos entendidos y sobre todo, la falta de comunicación de aquellos asuntos referentes al edificio y de interés de los propietarios, ya que no podemos olvidar que aunque hablemos de una segunda residencia, también son nuestros intereses los afectados.
Pero aunque hayamos informado de nuestro domicilio, podemos encontrarnos un problema añadido: la distancia, que siempre dificulta nuestra participación activa en Junta y el conocimiento de primera mano de los problemas.
Para evitarlo, contamos con la figura de la representación, que para el caso de que hablemos de los cónyuges y tratándose de bienes gananciales, el apartado 2º del art. 1.385 del Código Civil establece que cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción, es decir, si uno de los cónyuges asistió y votó en la Junta, su actuación vinculará al otro.
La asistencia puede por tanto ser personal o por representación. Lo habitual es que en la misma citación a Junta se adjunte un documento sencillo de representación. Lo recomendable es cumplimentar los datos de representado y representante y firmar. Quien asista en su nombre gozará de las mismas facultades de voz y voto, quedando el representado vinculado por el voto otorgado por el representante.
Si el piso está alquilado, a las Juntas debe igualmente asistir el propietario, salvo que conceda representación al inquilino, lo que no siempre es recomendable. Si la propiedad se encuentra en usufructo puede acudir el usufructuario siempre que el propietario no se manifieste en contra. Sin embargo, para votar cuestiones que requieran unanimidad o de obras extraordinarias y de mejora, el usufructuario debe portar autorización.
Si la propiedad es una segunda residencia, usted puede otorgar su representación a un profesional (administrador de fincas, abogado, etc.) o a cualquier otro propietario. Si usted no asiste ni representado ni personalmente, el administrador de la finca deberá notificarle el acta con los acuerdos adoptados. Los votos de los ausentes se consideran favorables a los acuerdos adoptados, salvo manifestación en contra dentro del plazo legal.
Tenga en cuenta que cuando un acuerdo ya se ha adoptado vincula a todos, también a los disidentes (que votaron en contra) y a los ausentes (que no estuvieron).
No obstante, usted puede realizar las siguientes comprobaciones: verificar que las citaciones fueron realizadas correctamente en plazo y que el ausente las recibió, constatar que los acuerdos versan sobre puntos del orden del día y no sobre materias que no estuvieran en el orden, así como que el numero de votos favorables al acuerdo es suficiente para ser válido (mayoría simple, mayoría reforzada o unanimidad, según el quórum necesario en virtud del acuerdo a adoptar), o que le notificaron el acta con el acuerdo adoptado y que han transcurrido treinta días sin que el vecino ausente manifestara su voto en contra. Por ello, si en su ausencia se ha adoptado un acuerdo que le perjudica, no dude en consultar a un profesional.
En la propiedad horizontal, confluyen las propiedades individuales de cada piso o local con el derecho a la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio (portal, escaleras, suelo, tejado, terrazas, patios, fachada, conducciones, instalaciones, canalizaciones y, en general, todos los elementos que sean indivisibles del conjunto).
A cada propietario le corresponderán también a título particular los anejos que expresamente hayan sido señalados como tales (garaje, trastero, etc.)
En caso de arrendamiento, usufructo, o cualquier otro derecho real quien responderá de todas sus obligaciones ante la comunidad de propietarios seguirá siendo siempre la persona propietaria, aunque haya cedido el uso de su propiedad a un tercero.
Por ello es tan importante para el propietario de un piso o local que comunique a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Porque en defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla -por encontrarse, por ejemplo, en el extranjero-, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto en el edificio, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.
En consecuencia, es muy recomendable informar de nuestro domicilio al secretario de la comunidad, para evitar malos entendidos y sobre todo, la falta de comunicación de aquellos asuntos referentes al edificio y de interés de los propietarios, ya que no podemos olvidar que aunque hablemos de una segunda residencia, también son nuestros intereses los afectados.
Pero aunque hayamos informado de nuestro domicilio, podemos encontrarnos un problema añadido: la distancia, que siempre dificulta nuestra participación activa en Junta y el conocimiento de primera mano de los problemas.
Para evitarlo, contamos con la figura de la representación, que para el caso de que hablemos de los cónyuges y tratándose de bienes gananciales, el apartado 2º del art. 1.385 del Código Civil establece que cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción, es decir, si uno de los cónyuges asistió y votó en la Junta, su actuación vinculará al otro.
La asistencia puede por tanto ser personal o por representación. Lo habitual es que en la misma citación a Junta se adjunte un documento sencillo de representación. Lo recomendable es cumplimentar los datos de representado y representante y firmar. Quien asista en su nombre gozará de las mismas facultades de voz y voto, quedando el representado vinculado por el voto otorgado por el representante.
Si el piso está alquilado, a las Juntas debe igualmente asistir el propietario, salvo que conceda representación al inquilino, lo que no siempre es recomendable. Si la propiedad se encuentra en usufructo puede acudir el usufructuario siempre que el propietario no se manifieste en contra. Sin embargo, para votar cuestiones que requieran unanimidad o de obras extraordinarias y de mejora, el usufructuario debe portar autorización.
Si la propiedad es una segunda residencia, usted puede otorgar su representación a un profesional (administrador de fincas, abogado, etc.) o a cualquier otro propietario. Si usted no asiste ni representado ni personalmente, el administrador de la finca deberá notificarle el acta con los acuerdos adoptados. Los votos de los ausentes se consideran favorables a los acuerdos adoptados, salvo manifestación en contra dentro del plazo legal.
Tenga en cuenta que cuando un acuerdo ya se ha adoptado vincula a todos, también a los disidentes (que votaron en contra) y a los ausentes (que no estuvieron).
No obstante, usted puede realizar las siguientes comprobaciones: verificar que las citaciones fueron realizadas correctamente en plazo y que el ausente las recibió, constatar que los acuerdos versan sobre puntos del orden del día y no sobre materias que no estuvieran en el orden, así como que el numero de votos favorables al acuerdo es suficiente para ser válido (mayoría simple, mayoría reforzada o unanimidad, según el quórum necesario en virtud del acuerdo a adoptar), o que le notificaron el acta con el acuerdo adoptado y que han transcurrido treinta días sin que el vecino ausente manifestara su voto en contra. Por ello, si en su ausencia se ha adoptado un acuerdo que le perjudica, no dude en consultar a un profesional.
viernes, 12 de junio de 2009
La CNC nos dá la razón (sin que sirva de precedente)
La Comisión de Competencia entiende que debe revisarse y reducirse la obligación de estar representado a través de un procurador, máxime cuando los actuales avances telemáticos permiten una comunicación directa entre la Administración de Justicia y los usuarios. Ya lo dijimos en una entrada semanas atrás: carece de sentido que un Procurador nos mande los escritos cuando desde el Juzgado pueden hacerlo sin intermediarios. Supone un coste añadido para los litigantes.
También tenemos que romper una lanza a favor de estos profesionales, que los hay y muy eficaces, que están encima de los asuntos y resultan temibles para algunos integrantes de la Oficina Judicial, cuya paz y relajo funcionarial inquietan frecuentemente para preguntar por sus asuntos en curso e impulsarlos como merecen.
Cierto es que como apunta la CNC, la figura del procurador tal como está concebida en nuestro país es difícil de encontrar en países de nuestro entorno.
Sin embargo, tenemos que incidir en que la desidia que encontramos en nuestro cuerpo funcionarial no es la habitual en esos países de nuestro entorno, y por tanto, allí carecería de sentido un profesional que con educación le dijera al funcionario que lo suyo no lo deje, importunándole, haciendo acto de presencia por sorpresa cuando el trabajador (por llamarlo de algún modo) le está explicando una receta a la compañera de la mesa contigua, o conversando por teléfono con la amiga Paquita.
Un procurador, ya lo dijimos, es necesario aunque no imprescindible, y creemos que su función no debería imponerse jamás, sin perjuicio de que los abogados contratásemos sus servicios en la mayoría de los casos porque conocemos cómo está el patio judicial y la de recetas que se transmiten semanalmente de unas a otras mesas.
Igualmente, en su informe, la CNC entiende que debe suprimirse el actual sistema de aranceles de los procuradores y sustituirlo , para pasar a un sistema de "libre prestación" en todo el territorio del Estado, lo que parece razonable en los tiempos que vivimos y por el tenor de las Directivas que en tal sentido amenazan desde la Unión Europea.
Finalmente, la CNC también propone suprimir la prohibición de ejercer como procurador en más de una demarcación territorial, pasando a un régimen de libre prestación en todo el país, tal y como sucede en el ámbito de la abogacía.
Seguro que el asunto da para muchas más entradas.
También tenemos que romper una lanza a favor de estos profesionales, que los hay y muy eficaces, que están encima de los asuntos y resultan temibles para algunos integrantes de la Oficina Judicial, cuya paz y relajo funcionarial inquietan frecuentemente para preguntar por sus asuntos en curso e impulsarlos como merecen.
Cierto es que como apunta la CNC, la figura del procurador tal como está concebida en nuestro país es difícil de encontrar en países de nuestro entorno.
Sin embargo, tenemos que incidir en que la desidia que encontramos en nuestro cuerpo funcionarial no es la habitual en esos países de nuestro entorno, y por tanto, allí carecería de sentido un profesional que con educación le dijera al funcionario que lo suyo no lo deje, importunándole, haciendo acto de presencia por sorpresa cuando el trabajador (por llamarlo de algún modo) le está explicando una receta a la compañera de la mesa contigua, o conversando por teléfono con la amiga Paquita.
Un procurador, ya lo dijimos, es necesario aunque no imprescindible, y creemos que su función no debería imponerse jamás, sin perjuicio de que los abogados contratásemos sus servicios en la mayoría de los casos porque conocemos cómo está el patio judicial y la de recetas que se transmiten semanalmente de unas a otras mesas.
Igualmente, en su informe, la CNC entiende que debe suprimirse el actual sistema de aranceles de los procuradores y sustituirlo , para pasar a un sistema de "libre prestación" en todo el territorio del Estado, lo que parece razonable en los tiempos que vivimos y por el tenor de las Directivas que en tal sentido amenazan desde la Unión Europea.
Finalmente, la CNC también propone suprimir la prohibición de ejercer como procurador en más de una demarcación territorial, pasando a un régimen de libre prestación en todo el país, tal y como sucede en el ámbito de la abogacía.
Seguro que el asunto da para muchas más entradas.
martes, 9 de junio de 2009
Petición insólita y miedo en la Axarquía
20 de 31 municipios de la comarca de la Axarquía poseen investigaciones abiertas por supuestas irregularidades en materia de planeamiento y desarrollo urbanístico. Por esta razón, los alcaldes del PSOE de esta comarca (17 de 31), algunos de los cuales están imputados en procesos penales por motivos urbanísticos, se han unido para actuar de manera conjunta y exigir a las administraciones central y autonómica que la legislación aplicable a estos casos sea la del Contencioso-Administrativo y no la penal.
Los regidores han recabado el asesoramiento jurídico de expertos en materia urbanística para poder defenderse eficazmente, entregando al propio ministro de Justicia, Francisco Caamaño, -que la pasada semana visitó la comarca con motivo de la campaña electoral- un informe en el que hacen constar sus reflexiones sobre la problemática urbanística en la comarca y en especial las construcciones en el suelo no urbanizable. Este mismo informe será remitido por sus promotores al consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, Juan Espadas, y la Fiscalía de Málaga.
Según los alcaldes, las conductas que han dado origen a la mayor parte de las imputaciones tienen su origen en la concesión de licencias de obra para viviendas aisladas en suelo no urbanizable antes y después de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
El escrito expresa que los procesos penales relativos a conductas anteriores al 20 de enero de 2003 se refieren a licencias de obra para la construcción de viviendas unifamiliares aisladas en Suelo No Urbanizable, otorgadas por el alcalde sin incluir en el expediente el preceptivo informe de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, defecto que aseguran venía siendo corregido en vía Contencioso-Administrativo, al ser considerado un ilícito administrativo y no penal. En este sentido, ponen como ejemplo el caso del hotel El Algarrobico, en el parque natural del Cabo de Gata, resuelto en la vía de lo Contencioso y sin trascendencia penal alguna.
Sobre las licencias de viviendas unifamiliares aisladas vinculadas a actividades agrícolas, forestales y ganaderas, otorgadas con la LOUA en vigor, aunque en contra del informe preceptivo y no vinculante de la Junta, aseguran que están precedidas de un proyecto de actuación, que debe ser aprobado por el pleno, tal y como exige la LOUA. No obstante, se quejan de que el informe no vinculante de la Junta está siendo utilizado como prueba de cargo fundamental para imputar y luego condenar a regidores y concejales que aprobaron el proyecto de actuación. Fuente: Diario Sur.
Mucho miedo es lo que hay en la Axarquía, donde los alcaldes imputados copan las primeras páginas de los diarios. No en vano, más de dos tercios. Por eso quieren que la responsabilidad no sea personal, sino que se difumine en sede contenciosa, y al final pague los excesos el Ayuntamiento, que somos todos.
Los regidores han recabado el asesoramiento jurídico de expertos en materia urbanística para poder defenderse eficazmente, entregando al propio ministro de Justicia, Francisco Caamaño, -que la pasada semana visitó la comarca con motivo de la campaña electoral- un informe en el que hacen constar sus reflexiones sobre la problemática urbanística en la comarca y en especial las construcciones en el suelo no urbanizable. Este mismo informe será remitido por sus promotores al consejero de Vivienda y Ordenación del Territorio, Juan Espadas, y la Fiscalía de Málaga.
Según los alcaldes, las conductas que han dado origen a la mayor parte de las imputaciones tienen su origen en la concesión de licencias de obra para viviendas aisladas en suelo no urbanizable antes y después de la entrada en vigor de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA).
El escrito expresa que los procesos penales relativos a conductas anteriores al 20 de enero de 2003 se refieren a licencias de obra para la construcción de viviendas unifamiliares aisladas en Suelo No Urbanizable, otorgadas por el alcalde sin incluir en el expediente el preceptivo informe de la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo, defecto que aseguran venía siendo corregido en vía Contencioso-Administrativo, al ser considerado un ilícito administrativo y no penal. En este sentido, ponen como ejemplo el caso del hotel El Algarrobico, en el parque natural del Cabo de Gata, resuelto en la vía de lo Contencioso y sin trascendencia penal alguna.
Sobre las licencias de viviendas unifamiliares aisladas vinculadas a actividades agrícolas, forestales y ganaderas, otorgadas con la LOUA en vigor, aunque en contra del informe preceptivo y no vinculante de la Junta, aseguran que están precedidas de un proyecto de actuación, que debe ser aprobado por el pleno, tal y como exige la LOUA. No obstante, se quejan de que el informe no vinculante de la Junta está siendo utilizado como prueba de cargo fundamental para imputar y luego condenar a regidores y concejales que aprobaron el proyecto de actuación. Fuente: Diario Sur.
Mucho miedo es lo que hay en la Axarquía, donde los alcaldes imputados copan las primeras páginas de los diarios. No en vano, más de dos tercios. Por eso quieren que la responsabilidad no sea personal, sino que se difumine en sede contenciosa, y al final pague los excesos el Ayuntamiento, que somos todos.
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