Las segundas residencias en España y sus Comunidades de Propietarios.

La mayoría de edificios de viviendas en España se rigen y organizan mediante la llamada Comunidad de Propietarios o forma en que deben convivir los vecinos, regulado en base a lo que se conoce como la "Ley de Propiedad Horizontal", que afecta a los edificios divididos en pisos, departamentos, locales y otras zonas con posibilidad de aprovechamiento independiente o comunal.

En la propiedad horizontal, confluyen las propiedades individuales de cada piso o local con el derecho a la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio (portal, escaleras, suelo, tejado, terrazas, patios, fachada, conducciones, instalaciones, canalizaciones y, en general, todos los elementos que sean indivisibles del conjunto).

A cada propietario le corresponderán también a título particular los anejos que expresamente hayan sido señalados como tales (garaje, trastero, etc.)

En caso de arrendamiento, usufructo, o cualquier otro derecho real quien responderá de todas sus obligaciones ante la comunidad de propietarios seguirá siendo siempre la persona propietaria, aunque haya cedido el uso de su propiedad a un tercero.

Por ello es tan importante para el propietario de un piso o local que comunique a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Porque en defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregas al ocupante del mismo.

Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla -por encontrarse, por ejemplo, en el extranjero-, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto en el edificio, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

En consecuencia, es muy recomendable informar de nuestro domicilio al secretario de la comunidad, para evitar malos entendidos y sobre todo, la falta de comunicación de aquellos asuntos referentes al edificio y de interés de los propietarios, ya que no podemos olvidar que aunque hablemos de una segunda residencia, también son nuestros intereses los afectados.

Pero aunque hayamos informado de nuestro domicilio, podemos encontrarnos un problema añadido: la distancia, que siempre dificulta nuestra participación activa en Junta y el conocimiento de primera mano de los problemas.

Para evitarlo, contamos con la figura de la representación, que para el caso de que hablemos de los cónyuges y tratándose de bienes gananciales, el apartado 2º del art. 1.385 del Código Civil establece que cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción, es decir, si uno de los cónyuges asistió y votó en la Junta, su actuación vinculará al otro.

La asistencia puede por tanto ser personal o por representación. Lo habitual es que en la misma citación a Junta se adjunte un documento sencillo de representación. Lo recomendable es cumplimentar los datos de representado y representante y firmar. Quien asista en su nombre gozará de las mismas facultades de voz y voto, quedando el representado vinculado por el voto otorgado por el representante.

Si el piso está alquilado, a las Juntas debe igualmente asistir el propietario, salvo que conceda representación al inquilino, lo que no siempre es recomendable. Si la propiedad se encuentra en usufructo puede acudir el usufructuario siempre que el propietario no se manifieste en contra. Sin embargo, para votar cuestiones que requieran unanimidad o de obras extraordinarias y de mejora, el usufructuario debe portar autorización.

Si la propiedad es una segunda residencia, usted puede otorgar su representación a un profesional (administrador de fincas, abogado, etc.) o a cualquier otro propietario. Si usted no asiste ni representado ni personalmente, el administrador de la finca deberá notificarle el acta con los acuerdos adoptados. Los votos de los ausentes se consideran favorables a los acuerdos adoptados, salvo manifestación en contra dentro del plazo legal.

Tenga en cuenta que cuando un acuerdo ya se ha adoptado vincula a todos, también a los disidentes (que votaron en contra) y a los ausentes (que no estuvieron).

No obstante, usted puede realizar las siguientes comprobaciones: verificar que las citaciones fueron realizadas correctamente en plazo y que el ausente las recibió, constatar que los acuerdos versan sobre puntos del orden del día y no sobre materias que no estuvieran en el orden, así como que el numero de votos favorables al acuerdo es suficiente para ser válido (mayoría simple, mayoría reforzada o unanimidad, según el quórum necesario en virtud del acuerdo a adoptar), o que le notificaron el acta con el acuerdo adoptado y que han transcurrido treinta días sin que el vecino ausente manifestara su voto en contra. Por ello, si en su ausencia se ha adoptado un acuerdo que le perjudica, no dude en consultar a un profesional.