El cliente perezoso o la impugnación de acuerdos fuera de la aplicación de la caducidad en el seno de las comunidades de propietarios

Sabido es que, periódicamente, todo despacho tiene su cliente que con mayor o menor acierto, expresa su voluntad de impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios del lugar donde tiene el infortunio de residir, infortunio porque habitualmente el cliente tiene la percepción de que todo es fruto de una conspiración urdida contra él. Suele también ser frecuente que acude mal y tarde, con escasa documentación, y con los plazos de impugnación generosamente colmados. Y es que en la mayoría de los casos, observamos que esos acuerdos injustamente aprobados a juicio de nuestro cliente, al margen de cualquier valoración técnica, han sido convalidados a consecuencia de la caducidad de la acción. La jurisprudencia ha sostenido tradicionalmente que para enervar acuerdos se requiere haberlos impugnado dentro de los treinta días siguientes al que se adoptó o a la notificación (tras la Ley 8/1.999, de 6 de abril, a los tres meses de adoptarse el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, ya que en ese caso, la acción caduca al año) conforme previene el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (actual artículo 18.3 tras la reforma) y aun así, el acuerdo mantiene carácter provisionalmente ejecutivo, salvo que judicialmente se ordene la suspensión. En consecuencia, la sanación por el transcurso del plazo de caducidad impide anular los acuerdos adoptados, pese a que se haya infringido cualquier precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad respectiva, declarando expresamente nuestro Tribunal Supremo que “la regla de la unanimidad, si no es observada, dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho” (Sentencia de 24 de Septiembre de 1.991).

Lo que además parece compadecerse con las directrices de la LPH, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad.

De otro lado, la atacabilidad de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios aun transcurridos sobradamente los plazos que la Ley de Propiedad Horizontal recoge, cobra flamante actualidad con la STS 33/2.005 de 25 de enero, apoyada a su vez en la previa STS 195/2.002, de 7 marzo, que superaba lineas jurisprudenciales anteriores. Por tanto y abundando, se nos recuerda que la nulidad radical o absoluta opera cuando se trata de acuerdos que infringen disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también cuando resultan contrarias a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley. Consecuentemente y al margen de los plazos, la impugnación no debe de modo necesario claudicar, ya que existe la posibilidad de atacar el acuerdo contrario a la ley en el sentido del artículo 6.3 del Código Civil (sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1.997 en recurso 1602/93, y en el mismo sentido, sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1.997 en recurso 1183/93 y 9 de diciembre de 1.997 en recurso 3105/93), quedando fuera de la aplicación de la caducidad dichos acuerdos, acuerdos insubsanables por el transcurso del tiempo.

Eso sí, dejando siempre a un lado la impugnación que toma base en la vulneración de normas imperativas y prohibitivas de la Ley de Propiedad Horizontal, que como hemos visto, padece las limitaciones temporales antes dichas para desesperación del cliente que busca en nosotros el bálsamo de sus males.