Sobre el dinero propio en bolsillo ajeno.

Unos buenos amigos de despacho me han pedido un artículo para una revista. Lo reproduzco aquí como aviso a navegantes.

La garantía de cantidades entregadas a cuenta en la compra de vivienda

Cada vez es más habitual en los despachos profesionales atender reclamaciones de clientes que en su día firmaron contratos privados de compra de viviendas sobre plano, en los que se abonaba una parte del precio de compra, debiendo entregar el resto a la firma de la correspondiente escritura pública tras finalizar la construcción.
El análisis de los contratos nos lleva a concluir que generalmente, éstos se firman sin las mínimas garantías exigibles para salvaguardar los intereses del comprador en las múltiples contingencias que pueden darse hasta la entrega de la vivienda, un problema agravado por el riesgo de la crisis inmobiliaria que lleva a temer que las promociones no iniciadas o en construcción no se inicien o no se terminen.
Por desgracia, es común comprobar cómo se aceptan las condiciones impuestas por el promotor, suscribiéndose un contrato absolutamente desfavorable para el comprador, y donde no se refleja la existencia de aval bancario ni de contrato de seguro en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.
Estas situaciones son especialmente graves en nuestros días, en los que la inestabilidad del mercado inmobiliario es palpable, y desde estas líneas aconsejamos a nuestros lectores que exijan la garantía principal que se contiene en la Ley 57/1968 y en la posterior Ley de Ordenación de la Edificación, consistente en la obligación no renunciable de entregar al comprador un aval bancario o contrato de seguro que garantice la devolución de las cantidades entregadas como anticipo a cuenta del precio durante el proceso de construcción.
Otro caso diferente nos encontramos si hablamos de cantidades anticipadas a un particular para la adquisición de una vivienda ya finalizada.
En ese supuesto no existe una garantía legal obligatoria, dado que la obra se encuentra finalizada y carecería de sentido un aval bancario o contrato de seguro en los términos ya comentados anteriormente de garantía de construcción. Tampoco hay una normativa específica que nos proteja como consumidores en estas adquisiciones, y es el Código Civil el que regula de manera general estas compras entre particulares.
Aquí nos encontramos con que las garantías del comprador se reducen a las que haya negociado en régimen de igualdad con el vendedor y al propio patrimonio de ese vendedor que se presume garantiza los fondos entregados. Desgraciadamente, en ocasiones se peca de confianza y no es raro encontrar casos de doble venta –cobrando el precio a diferentes compradores-, de insolvencia provocada del vendedor, o directamente de estafa penal. Normalmente, en esos casos no tiene relevancia el pacto de indemnizaciones en el contrato, ya que el vendedor que no quiere o no puede cumplir, si no tiene bienes para devolver lo entregado, tampoco va a devolver el doble o el triple de lo entregado aunque lo recoja el contrato.
Por ello y para que el comprador asegure las cantidades entregadas como parte de precio a particulares, recomendamos que se acuda a garantías externas que sostengan la palabra del vendedor. Podría negociarse desde un aval bancario en garantía de devolución para casos de incumplimiento, hasta el afianzamiento de una persona solvente, pasando por la posibilidad de otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda con condición resolutoria para el caso de que no se pague por el comprador la parte de precio que quede pendiente.
Estas garantías adicionales suponen desde luego un coste añadido, pero nadie dijo que la tranquilidad no tuviera un precio.