España obligada a devolver millones de euros con intereses

De acuerdo con la legislación española en vigor hasta el 31 de diciembre de 2.006, las ganancias patrimoniales de los no residentes tributaban al tipo proporcional del 35 %.

Sin embargo, la de los residentes estaba sujeta al tipo proporcional del 15 % (¡una desigualdad del 20 %!) si el periodo de permanencia en el patrimonio del vendedor era superior al año, es decir, si el vendedor había comprado hacía más de un año. Para el caso de que hubiera comprado y vendido en menos de un año, la ganancia estaba sujeta a una tarifa progresiva.

El resultado es que aquellos no residentes que compraron y vendieron en un plazo superior a un año soportaron un 35 % de carga fiscal sobre su ganancia, mientras que los residentes en las mismas condiciones, sólo pagaron un 15 %.

La Comisión de las Comunidades Europeas ha considerado que no existe diferencia objetiva entre unos y otros contribuyentes, de manera que esa diferencia de un 20 % de carga fiscal sobre la ganancia que se cobraba a un “no residente” respecto a un “residente” constituye una discriminación que atenta contra la libre circulación de los trabajadores y contra la libre circulación de capitales que reconoce el Tratado de las Comunidades Europeas y el Acuerdo sobre el EEE.

Como resultado, los no residentes tienen derecho a reclamar ese 20 % que injustamente se les ha cobrado, además de un 6 % aproximado de interés anual.

Sin embargo, también hay que tener en cuenta que el derecho a reclamar este dinero prescribe a los 4 años, de modo que para registrar la reclamación en plazo es necesario que se vendiera la propiedad entre –aproximadamente- mediados de 2.005 y el 31 de diciembre de 2.006.

El cliente perezoso o la impugnación de acuerdos fuera de la aplicación de la caducidad en el seno de las comunidades de propietarios

Sabido es que, periódicamente, todo despacho tiene su cliente que con mayor o menor acierto, expresa su voluntad de impugnar los acuerdos adoptados en la Junta de Propietarios del lugar donde tiene el infortunio de residir, infortunio porque habitualmente el cliente tiene la percepción de que todo es fruto de una conspiración urdida contra él. Suele también ser frecuente que acude mal y tarde, con escasa documentación, y con los plazos de impugnación generosamente colmados. Y es que en la mayoría de los casos, observamos que esos acuerdos injustamente aprobados a juicio de nuestro cliente, al margen de cualquier valoración técnica, han sido convalidados a consecuencia de la caducidad de la acción. La jurisprudencia ha sostenido tradicionalmente que para enervar acuerdos se requiere haberlos impugnado dentro de los treinta días siguientes al que se adoptó o a la notificación (tras la Ley 8/1.999, de 6 de abril, a los tres meses de adoptarse el acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, ya que en ese caso, la acción caduca al año) conforme previene el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (actual artículo 18.3 tras la reforma) y aun así, el acuerdo mantiene carácter provisionalmente ejecutivo, salvo que judicialmente se ordene la suspensión. En consecuencia, la sanación por el transcurso del plazo de caducidad impide anular los acuerdos adoptados, pese a que se haya infringido cualquier precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad respectiva, declarando expresamente nuestro Tribunal Supremo que “la regla de la unanimidad, si no es observada, dará lugar a la anulabilidad del acuerdo, pero no produce su nulidad de pleno derecho” (Sentencia de 24 de Septiembre de 1.991).

Lo que además parece compadecerse con las directrices de la LPH, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad.

De otro lado, la atacabilidad de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios aun transcurridos sobradamente los plazos que la Ley de Propiedad Horizontal recoge, cobra flamante actualidad con la STS 33/2.005 de 25 de enero, apoyada a su vez en la previa STS 195/2.002, de 7 marzo, que superaba lineas jurisprudenciales anteriores. Por tanto y abundando, se nos recuerda que la nulidad radical o absoluta opera cuando se trata de acuerdos que infringen disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también cuando resultan contrarias a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley. Consecuentemente y al margen de los plazos, la impugnación no debe de modo necesario claudicar, ya que existe la posibilidad de atacar el acuerdo contrario a la ley en el sentido del artículo 6.3 del Código Civil (sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1.997 en recurso 1602/93, y en el mismo sentido, sentencias del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1.997 en recurso 1183/93 y 9 de diciembre de 1.997 en recurso 3105/93), quedando fuera de la aplicación de la caducidad dichos acuerdos, acuerdos insubsanables por el transcurso del tiempo.

Eso sí, dejando siempre a un lado la impugnación que toma base en la vulneración de normas imperativas y prohibitivas de la Ley de Propiedad Horizontal, que como hemos visto, padece las limitaciones temporales antes dichas para desesperación del cliente que busca en nosotros el bálsamo de sus males.

Nos expropian, nos dan cuatro perras y Hacienda se queda parte de las cuatro perras: ver para creer.

Dicho y hecho. Aquí teneis el extracto de un trabajo que preparé hace varios años para la Uned en Madrid donde queda bien clarito a quién benefician las expropiaciones. Una pista: no es a vuestro bolsillo.

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LOS CONFLICTOS DE LEYES EN LA EXPROPIACIÓN DE BIENES INMUEBLES


1. PRELIMINARES Y CONTRADICCIONES.

El artículo 1.456 del Código Civil establece que la causa de utilidad pública legitima la enajenación forzosa, de bienes muebles e inmuebles, rigiéndose por lo que establezcan las leyes especiales, con las consecuencias económicas que se fijen y de acuerdo con las prescripciones normativas. El derecho de propiedad ha sido uno de los derechos que más ha evolucionado desde el punto de vista constitucional y legislativo, pasando de entenderse como el derecho individual y personal por antonomasia a articularse como una institución jurídica objetiva, cargada de limitaciones impuestas por la función social a la que se encuentra sujeta.

La Ley especial de Expropiación Forzosa de 1.956, concebida tal y como defiende su Exposición de Motivos, bajo el signo de la eficacia, mantiene en todo su rigor el principio de la declaración ex lege de utilidad pública, en toda categoría de bienes muebles o inmuebles. Función social entendida en nuestros días, no como mero límite externo a la definición de su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo.
Además, el art. 33 de dicha norma legal determina que no cabe expropiación sin indemnización y por lo tanto, la indemnización es el precio que se abona para que el patrimonio del expropiado no quede alterado, tal y como previene el art. 49 del mismo cuerpo normativo. La expropiación forzosa se constituye así en la transmisión imperativa de los derechos e intereses patrimoniales legítimos por causa de utilidad pública o interés social de una persona que debe recibir, a cambio, la justa indemnización que pudiera corresponderle por los daños y perjuicios sufridos.
Existe ya una doctrina consolidada del justiprecio como valor de sustitución que puede incluso ser superior al precio de mercado y que tiene en cuenta el impacto subjetivo de la privación del bien para el sujeto expropiado. El Tribunal Supremo ha declarado que el valor real del bien indemnizable no es sin más el valor de mercado, sino más bien el valor objetivo del bien o derecho, establecido en términos de equidad y mediante el empleo de criterios estimativos o excluyentes, es decir el valor que permita mantener el patrimonio del expropiado, tanto sin menoscabo injusto como sin enriquecimiento injusto (SSTS de 18 marzo 1982, 18 abril 1989 y 18 de febrero de 1992, entre otras). Y es que como destaca la doctrina más reciente, el precio justo de la expropiación debe aproximarse al valor de sustitución que otorga al perjudicado la cantidad suficiente para sustituir o reponer en su patrimonio otro bien de naturaleza análoga del que ha sido desposeído, de suerte que se responda a los principios de conversión y equivalencia.
De cualquier manera, en este ámbito y con la perspectiva de un futuro muy cercano, habría que señalar que el proyecto de Constitución europea prevé en su Parte II, referente a la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión, y en concreto, en el artículo II-17[1], el derecho a la propiedad, mostrando una deuda impagable con el artículo 33 de la Constitución, del que es grandemente fiduciario, si bien, con la paradoja de establecer una reserva de ley del dominio y su utilización más amplia y garantista que la recogida en nuestro ordenamiento constitucional.

Sin embargo, y como veremos, la expropiación es fuente en nuestros días de opiniones encontradas, en base a pretendidos conflictos de leyes propiciados básicamente por el aún vigente artículo 49 de la Ley de Expropiación Forzosa [2] o a meras discrepancias formales. Así por ejemplo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en sentencia de 4 de febrero de 1997, se preguntaba si para que el presupuesto del hecho imponible se produzca, es indiferente que la transmisión sea voluntaria o coactiva para el transmitente, o por el contrario, aquella configuración del hecho imponible excluye la transmisión coactiva y en concreto la derivada de los supuestos de la expropiación.


2. LA TRIBUTACIÓN DEL JUSTIPRECIO.

a) El impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

El Tribunal Economico-Administrativo Central, en numerosas ocasiones, ha examinado el alcance de la exención prevista en el art. 49 Ley de Expropiación Forzosa, concluyendo que el citado precepto está referido exclusivamente al pago del precio que ha de recibir la persona o entidad expropiada como compensación o indemnización del valor de los bienes de que se ve privado por razones de utilidad pública o interés social, pero en modo alguno alude a la adquisición operada en favor del expropiante o beneficiario que, desde el punto de vista fiscal tendrá el régimen propio que le corresponda, en atención a las circunstancias subjetivas que concurran en aquéllos.
Delimitado el alcance de la exención, y de acuerdo con lo establecido en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias, la transmisión derivada de la expropiación forzosa dará lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, que deberá calcularse con arreglo a lo dispuesto en la Ley y el Reglamento, esto es, por diferencia entre el valor de transmisión, que vendrá determinado por el justiprecio, y el valor de adquisición que corresponda, en función de si el bien expropiado está o ha estado afecto a actividades económicas, y del título de adquisición (oneroso o gratuito). Tratándose de un bien inmueble, el valor de adquisición se actualizará, se conformidad con lo previsto en el artículo 33.2 de la Ley del Impuesto, mediante la aplicación de los coeficientes de actualización correspondientes. Lo que igualmente ha fijado el TS[3] recogiendo que, en relación con el Impuesto de la renta de las personas físicas, no hablamos de una liquidación sobre el precio de la expropiación forzosa (…), sino la liquidación que corresponda hacer sobre el incremento patrimonial, ya que en este impuesto, no se grava ninguna transmisión, sino los rendimientos netos percibidos por los contribuyentes a consecuencia de su trabajo y bienes de todas clases, entre los cuales se incluyen como es lógico los incrementos o ganancias patrimoniales percibidos por el mismo durante el ejercicio que corresponda. En consecuencia, concluye que con ello no se entiende infringido el art. 49 de la Ley de Expropiación Forzosa. Además, el incremento de patrimonio correspondiente al justiprecio recibido por una expropiación forzosa, ha de imputarse en el ejercicio en el que el cobro de dicho importe es exigible por parte del sujeto pasivo, debiendo esperar a que terminen los seis meses de que dispone la Administración para efectuar el pago, para fijar el momento de la exigibilidad.[4]

En definitiva, tal y como ha establecido el TEAC[5], está sujeto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, como incremento de patrimonio el importe obtenido de una expropiación forzosa, ya que la exención prevista en el artículo 49 de la Ley de Expropiación Forzosa sólo alcanza al pago del precio, pero no a las consecuencias que la operación puede ocasionar en la situación tributaria del interesado.

b) El impuesto sobre Sociedades.

De acuerdo con el apartado 1 del artículo 4 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades, el hecho imponible de este Impuesto lo constituye la obtención de renta por el sujeto pasivo, cualquiera que fuere su fuente u origen y, según lo dispuesto en el artículo 10 de dicha Ley, la renta se identifica con el resultado contable corregido por la aplicación de las normas fiscales. Lo que igualmente recoge el R.D 4/2.004 de 5 de marzo, que aprueba el Texto Refundido del mentado impuesto. En el caso de elementos patrimoniales transmitidos en virtud de un procedimiento de expropiación forzosa, la renta generada se determinará por la diferencia entre el precio establecido en virtud de lo dispuesto en el capítulo III de la Ley de Expropiación Forzosa y el valor contable de los elementos patrimoniales expropiados.
En cuanto a la imputación temporal de la renta, los sujetos pasivos del Impuesto sobre Sociedades deben atenerse a lo dispuesto en el artículo 19 de la norma reseñada, cuyo apartado 1 establece que “los ingresos y los gastos se imputarán en el periodo impositivo en que se devenguen, atendiendo a la corriente real de bienes y servicios que los mismos representan, con independencia del momento en que se produzca la corriente monetaria o financiera, respetando la debida correlación entre unos y otros”. Es decir, la renta generada con ocasión del procedimiento de expropiación forzosa se entenderá devengada en el periodo impositivo durante el cual haya concluido dicho procedimiento, con la consiguiente toma de posesión por la Administración de los bienes expropiados.


c) El impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

En la medida en que los bienes no se encuentren afectos a actividades empresariales o profesionales, porque en dicho caso se podría plantear la sujeción de la transmisión al Impuesto sobre el Valor Añadido, respecto a la posibilidad de aplicar la exención recogida en el artículo 49 de la Ley de Expropiación Forzosa, la Disposición Transitoria Primera del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece que quedan sin efecto cuantas exenciones y bonificaciones no figuren mencionadas en este texto refundido, lo que igualmente recoge el Reglamento del Impuesto. Por tanto, no se recoge la exención del artículo 49 de la Ley de Expropiación Forzosa, lo que no supone más que la confirmación de que no es posible una interpretación extensiva de las exenciones, doctrina mantenida por la Jurisprudencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, desde tiempo inmemorial, concretamente desde la aplicación del artículo 5º, de la Ley de Administración y Contabilidad de la Hacienda Pública de 11 de Junio de 1911, doctrina reiterada, sin una sola excepción, con posterioridad.

d) El impuesto sobre el Valor Añadido.

El artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, dispone que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen. Se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles y, las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto. Sujeción que se produce con independencia de los fines o resultados perseguidos en la actividad empresarial o profesional o en cada operación en particular.
El artículo 8 de la Ley 37/1992 establece el concepto de entrega de bienes a efectos de este Impuesto. De acuerdo con este precepto, se considerará entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes. También se considerarán entregas de bienes entre otras a las transmisiones de bienes en virtud de una norma o de una resolución administrativa o jurisdiccional, incluida la expropiación forzosa.

Por tanto, para que la expropiación tenga la consideración de operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, es necesario que se cumpla la condición previa de que el sujeto expropiado sea empresario o profesional y los bienes expropiados pertenezcan a su patrimonio empresarial o profesional. En caso contrario, la citada expropiación no estará sujeta al Impuesto, y todo ello sin olvidar las salvedades que recoge el prolijo art. 20 de este impuesto respecto a terrenos y edificaciones.

e) El impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos.

A partir del 1 de enero de 1990, todas las expropiaciones se regulan por lo indicado en el artículo 108.6 de la derogada Ley 39/1988, de Haciendas Locales, que sujetaba, sin exención aparente alguna, al Impuesto, tanto la transmisión como la parte de justiprecio que en el citado precepto se concreta. El actual Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por R.D Legislativo 2/2004, igualmente reproduce ese tenor en base a las reglas del artículo 107.2.b).
El actual Texto Refundido, incorpora en el artículo 9, bajo el epígrafe “Beneficios fiscales, régimen y compensación” la imposibilidad de reconocer más beneficios fiscales en los tributos locales que los expresamente previstos en las normas con rango de ley o los derivados de la aplicación de los tratados internacionales, lo que conecta con la Disposición Adicional Tercera que especialmente recoge la capacidad de la Ley de Presupuestos Generales del Estado para establecer beneficios fiscales en los tributos locales. Expresamente, y a través de la Disposición Transitoria Primera, quedan suprimidos los beneficios fiscales establecidos en los tributos locales con anterioridad a la entrada en vigor de la derogada Ley 39/1988, tanto de forma genérica como específica, en toda clase de disposiciones distintas de las de régimen local, sin que su vigencia pueda ser invocada respecto de ninguno de los tributos regulados en el Texto Refundido.


f) La fiscalidad de los intereses de demora.

Los intereses de demora satisfechos por la Administración que tengan naturaleza indemnizatoria por el retraso en la resolución de expedientes, en el pago de cantidades debidas, u otras causas, tendrán la consideración de incremento patrimonial, en base al carácter indemnizatorio que tienen los mismos, compensando el “lucro cesante”, derivado de la pérdida de la propiedad.
En consecuencia, los intereses no se considerarán como mayor importe del valor de enajenación de los bienes expropiados, sino que se tratarán como un incremento de patrimonio diferenciado de la alteración patrimonial producida por la expropiación y su imputación corresponde al período en el que los mismos se reconocen, es decir, cuando se cuantifican y se acuerda su abono.


[1] Artículo II-17 Constitución Europea: “1. Toda persona tiene derecho a disfrutar de la propiedad de sus bienes adquiridos legalmente, a usarlos, a disponer de ellos y a legarlos. Nadie puede ser privado de su propiedad más que por causa de utilidad pública, en los casos y condiciones previstos en la Ley y a cambio, en un tiempo razonable, de una justa indemnización por su pérdida. El uso de los bienes podrá regularse por ley en la medida que resulte necesario para el interés general.2. Se protege la propiedad intelectual".
[2] Artículo 49 LEF: “El pago del precio estará exento de toda clase de gastos, de impuestos y gravámenes o arbitrios del Estado, Provincia o Municipio, incluso el de pagos al Estado”.
[3] STS 12/04/2003, F.J. II
[4] Res. T.E.A.C de 22-12-2001.
[5] TEAC 07/07/2000.

Demasiados abogados

Leamos las palabras del jurista italiano Piero Calamandrei escritas en 1.920 y respondamos con sinceridad si no están llenas de vergonzosa actualidad.

“Para una burguesía acostumbrada a considerar los estudios como un medio de conseguir el titulo, y el titulo como un medio para asegurarse sin gran trabajo una “posición”, la abogacía se presenta como la profesión ideal a la que conduce un ancho camino sin asperezas y sin recodos, que las Facultades de Derecho y las Juntas de los Colegios en competencia, allanan y siembran de flores en honor a las joviales hileras de despreocupados que se aventuran por él cantando; pero cuando, al término del viaje, aquellos llegan alegres a la meta que el camino prometía tan amena, entonces y solo entonces comprenden toda la falacia de aquellas promesas, toda la refinada crueldad de aquellas lisonjas… Gran parte de los jóvenes que el Estado, con tan indulgente generosidad, acompaña hasta el umbral de la abogacía, no hallan después otro camino para vivir, cuando se encuentran sin guía y sin apoyo en la encarnizada lucha profesional, rechazados por los colegas mas antiguos y desprovistos de medios para crearse un bufete, que el de prescindir de escrúpulos; y el verdadero responsable de la decadencia moral e intelectual de la profesión es, sin duda alguna, el Estado charlatán, que como si el país tuviera gran necesidad de abogados continua gritando desde la puerta del barracón a la multitud que quiere divertirse: “Adelante, adelante, ¿quién quiere hacerse abogado? ¡Entren, señores, que el gasto es pequeño y el entretenimiento grande!”.

Calamandrei, "Demasiados abogados", Ed. Reus. 2006, p.222-223.

Me ha tocado un Juez sustituto, ¿me alegro?

Depende de en qué lado estés.

Si eres denunciante (penal) o demandante (civil), más te vale dilatar el procedimiento hasta que el titular regrese a su plaza.

Si eres denunciado o demandado, alégrate porque eres un afortunado de la vida. Pide a tu abogado que agilice el procedimiento al máximo para que este Juez decida sobre el asunto antes de irse.

El juez sustituto puede estar un día, una semana o largos meses en ese Juzgado, pero con independencia del plazo que le reste, siempre se caracterizará por dos notas en su actuación, que le lastran en su responsabilidad: lo efímero de su función y su poca implicación en los asuntos.

"Si te han llamado este año y quieres que te llamen el próximo, no la cagues" -esta es la regla de oro de todo juez sustituto.

Efectivamente, con pleno conocimiento de que hoy pueden estar en ese Juzgado y mañana en el de la otra punta de la provincia rellenando otro hueco, no se pueden esperar "resoluciones de Juez estrella" ni sesudos estudios doctrinales por quien no ha aprobado la oposición y ni probablemente tenga experiencia dilataba como abogado.

Así las cosas, un denunciado en sede penal y un demandado en sede civil están de enhorabuena, pues basta enredar el procedimiento para aburrir al Juez sustituto o basta simplemente "facilitar" las cosas para que concluya su procedimiento (a favor de nuestro cliente, claro).

Si a nuestro cliente lo han demandado, una buena dosis de papeles, una demanda "al peso" y una prueba contudente y plomiza son los mejores antídotos contra la buena marcha de la Justicia. Poseo varias sentencias de jueces sustitutos donde efectivamente se ha desestimado la demanda al no quedar acreditados los hechos. Y es que un expediente de 800 folios es a veces demasiada lectura para un Juez sustituto. En materia penal podríamos decir otro tanto de lo mismo.

Desgraciadamente, si nos toca demandar o denunciar con un Juez sustituto impartiendo Justicia, nos ha tocado bailar con la más fea, y eso nos obliga a un plus de trabajo añadido. También existen estrategias para salir airosos, pero de ellas hablaremos otro día.

Los jueces sustitutos, virus de la Justicia

Ya lo dijo el actual ministro: en el futuro de la Justicia ha de hacerse desaparecer, o cuanto menos, minimizar los efectos de esta sorprendente figura.

No forma parte de la carrera judicial, pero juzga. No ha estudiado oposiciones, pero juzga. Puede ser un licenciado en derecho que acabó antes de ayer, pero juzga.

En sus manos estamos: Dios nos coja confesados, y esto lo sabe el ministro.

Todos los años se convoca lo que podríamos llamar algo parecido a una bolsa de trabajo para rellenar los huecos provocados por las ausencias de los jueces titulares. Esos huecos que pueden durar un día, una semana o hasta meses, no son cubiertos con jueces de carrera con su oposición ganada. Son personas que año a año se inscriben en esta lista y que si bien en ocasiones llegan a ser eficaces y a tener experiencia, por regla general siembran el terror entre los abogados.

Personalmente, tengo una carpeta llena de resoluciones sorprendentes dictadas por jueces sustitutos, y tras leer alguna de sus resoluciones, uno llega a preguntarse dónde estudiaron derecho estas personas que cubren vacantes de tanta responsabilidad.

Se ha llegado a decir que se escogen los jueces sustitutos entre opositores a judicatura, y que ya es una garantía que sean personas que estudian para ser jueces el día de mañana. Pero claro, si partimos de que de cada quince opositores, aprueba uno, en malas manos estamos si confiamos la judicatura eventual en manos de los suspensos.

Hay que aclarar también que el Consejo General del Poder Judicial criba los solicitantes a través no sólo del curriculum, sino de una entrevista personal y un -se supone- examen oral de conocimientos, que es lo que les concede "idoneidad" para el cargo. Pero baste consultar foros donde los inscritos a la mal llamada "bolsa de trabajo" comentan experiencias como: "Me llamaron de Canarias y no me preguntaron más que por mi vida. Se ve que estaban cansados porque era última hora".

Huelgan los comentarios.

El autor del blog

Las nuevas tecnologías no son lo mío, y la muestra es que no he sabido poner mi foto más que como entrada.

La imagen del cristal, metafóricamente, un reflejo de la turbia realidad de la Justicia en España.

Sobre el dinero propio en bolsillo ajeno.

Unos buenos amigos de despacho me han pedido un artículo para una revista. Lo reproduzco aquí como aviso a navegantes.

La garantía de cantidades entregadas a cuenta en la compra de vivienda

Cada vez es más habitual en los despachos profesionales atender reclamaciones de clientes que en su día firmaron contratos privados de compra de viviendas sobre plano, en los que se abonaba una parte del precio de compra, debiendo entregar el resto a la firma de la correspondiente escritura pública tras finalizar la construcción.
El análisis de los contratos nos lleva a concluir que generalmente, éstos se firman sin las mínimas garantías exigibles para salvaguardar los intereses del comprador en las múltiples contingencias que pueden darse hasta la entrega de la vivienda, un problema agravado por el riesgo de la crisis inmobiliaria que lleva a temer que las promociones no iniciadas o en construcción no se inicien o no se terminen.
Por desgracia, es común comprobar cómo se aceptan las condiciones impuestas por el promotor, suscribiéndose un contrato absolutamente desfavorable para el comprador, y donde no se refleja la existencia de aval bancario ni de contrato de seguro en garantía de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.
Estas situaciones son especialmente graves en nuestros días, en los que la inestabilidad del mercado inmobiliario es palpable, y desde estas líneas aconsejamos a nuestros lectores que exijan la garantía principal que se contiene en la Ley 57/1968 y en la posterior Ley de Ordenación de la Edificación, consistente en la obligación no renunciable de entregar al comprador un aval bancario o contrato de seguro que garantice la devolución de las cantidades entregadas como anticipo a cuenta del precio durante el proceso de construcción.
Otro caso diferente nos encontramos si hablamos de cantidades anticipadas a un particular para la adquisición de una vivienda ya finalizada.
En ese supuesto no existe una garantía legal obligatoria, dado que la obra se encuentra finalizada y carecería de sentido un aval bancario o contrato de seguro en los términos ya comentados anteriormente de garantía de construcción. Tampoco hay una normativa específica que nos proteja como consumidores en estas adquisiciones, y es el Código Civil el que regula de manera general estas compras entre particulares.
Aquí nos encontramos con que las garantías del comprador se reducen a las que haya negociado en régimen de igualdad con el vendedor y al propio patrimonio de ese vendedor que se presume garantiza los fondos entregados. Desgraciadamente, en ocasiones se peca de confianza y no es raro encontrar casos de doble venta –cobrando el precio a diferentes compradores-, de insolvencia provocada del vendedor, o directamente de estafa penal. Normalmente, en esos casos no tiene relevancia el pacto de indemnizaciones en el contrato, ya que el vendedor que no quiere o no puede cumplir, si no tiene bienes para devolver lo entregado, tampoco va a devolver el doble o el triple de lo entregado aunque lo recoja el contrato.
Por ello y para que el comprador asegure las cantidades entregadas como parte de precio a particulares, recomendamos que se acuda a garantías externas que sostengan la palabra del vendedor. Podría negociarse desde un aval bancario en garantía de devolución para casos de incumplimiento, hasta el afianzamiento de una persona solvente, pasando por la posibilidad de otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda con condición resolutoria para el caso de que no se pague por el comprador la parte de precio que quede pendiente.
Estas garantías adicionales suponen desde luego un coste añadido, pero nadie dijo que la tranquilidad no tuviera un precio.